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近日，随着长沙、大连等城市正式对外发布公开征信收购商品房做保障房的信息，目前国内加入买房“新举措”的地方政府部门越来越多，加上此前已经公布计划或意愿的杭州临安区、广州增城新塘镇、惠州以及云南楚雄和大理（有的收来做安置房）等，目前粗略估计已涉及近10个城市及地区。
由于当前国内房地产市场仍在不断调整与转型，地方政府这些创新举措，受到一些出险或困难房企的高度关注。对地方的社会经济发展来说，该举措被寄望于能够有效缓解市场压力、优化住房供给结构、提升居民居住条件。
然而，在收购过程中，如何合理定价成为了各方关注的焦点，地方政府最后将如何一锤定音，也直接影响到开发商的意愿和选择。
新举措的落地，有助于促进市场平稳健康发展。资料图片
各地收购计划有差异，细节有待透明化
在房地产市场波动的背景下，开发商客观上面临着销售困难、资金回笼压力等多重挑战。地方政府提出收购商品房的举措，虽然为开发商提供了新的销售渠道，但作为企业在定价上有自己的考量也很正常。笔者偶尔也跟身边熟悉的房企项目负责人聊过这个“敏感”话题，他们毫不讳言，困难企业希望政府能够充分考虑其成本投入、市场风险及合理利润，确保收购价格公正合理。
从目前媒体公开报道的情况来看，已对外披露收购计划的城区各有差异，有些在根本问题上还缺乏更透明的信息可以留给企业和公众参考。下面笔者梳理点评几个有代表性的地方的初步举措。
●大连：国有平台主导，精准收购
大连市通过国有房屋经营集团有限公司作为收购主体，公开征集已建成存量商品房用作保障性租赁住房。这一模式明确了收购主体，提高了收购效率。大连在收购过程中注重房源性质的筛选，如优先考虑中心城区已建成存量商品房，且原则上单套建筑面积以70平方米以下为主。同时，以同地段重置价格为参考上限，确保收购价格的合理性。
●杭州临安区：整幢收购，车位配比
杭州市临安区则采取了整幢收购的方式，确保房源的集中性和管理效率。此外，临安区还规定了收购房源需搭配一定比例的车位，满足居民的基本停车需求。这一做法不仅提升了住房的居住品质，也考虑了未来社区的整体规划和管理。
●云南楚雄与大理：多元化安置，鼓励进城购房
云南省楚雄州和大理市则通过出台一系列政策措施，有序引导和鼓励农民进城集中安置和购房。楚雄州提出了18条措施，包括大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，采取“以购代建”方式采购商品房源作为安置房源。大理市则拟由州内国有企业在特定范围内分批次征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房，进一步拓宽住房保障渠道。
●广东惠州：专业化运作，以合理价收购
惠州市在征集商品房用作保障性住房方面，注重专业化运作和区域覆盖，明确了收购主体、收购条件、征集范围、征集时间等关键信息。由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，在惠州市行政区域内广泛征集已建成未出售的商品房，以合理价格收购。同时，惠州明确了房源的具体条件，如面积在120平方米以下、项目周边交通便利等，确保收购的房源符合保障性住房的需求。
●湖南长沙：遵循市场化、法治化和双方自愿原则
长沙拟通过其长沙市属国有企业长沙房地产开发建设集团有限公司所属全资子公司长沙保障性住房建设发展有限公司来收购，明确遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，征集期限为自通告发布之日起至2024年9月30日，同样要求手续齐全、面积120平方米以下，区位合适、交通便利。按保障房源标准建立存量商品房项目库，成熟一批、申报一批。
●广州增城新塘：未特别限制房企性质和房源位置
广州市增城新塘政府直接发布公告，征集符合条件的市场化商品房作为安置房源，这一举措在广州地区属于率先响应新政的范例，具有具体的指导意义。与一些地方严格的收购计划不同，增城新塘的收购计划对房企性质和房源位置等条件未作特别限制，只要在区域内满足基本条件的房企均可申请，这有助于吸引更多房源参与。公告中详细列出了房源的具体需求，包括户型面积和房源数量，并提供了具体的房源分配组合方式，使得收购过程更加透明和有序。
目前广州区域板块分化比较严重，对收购计划，不同开发商有不同考虑。财务稳健、销售压力较小的开发商并没有太关注。资料图片
痛点是如何定价，需把握三方面原则
在地方政府收购商品房用作保障房或安置房的过程中，定价无疑是各方关注的焦点和痛点问题。合理的定价机制不仅能够保障政府财政的可持续性，也能确保房地产市场的平稳健康发展。
业界认为，合理定价的关键在于要把市场价格与成本投入，房源条件与品质，政策导向与市场反应等综合因素考虑进来。具体来说，这项新举措要落到实处，并取得既定的政策目标，仍需要从三方面进行稳妥和灵活把握：
一是参考市场价格，兼顾多方利益。
各地在定价时普遍参考了同地段的市场价格，以确保收购价格的合理性。例如，大连市以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本加不超过5%的利润；杭州市临安区则以不超过周边房源、车位的评估价作为最高限价。这种定价方式既考虑了开发商的成本收益，也兼顾了政府财政的承受能力，同时保障了未来住房保障的可持续性。
二是动态调整机制，适应市场变化。
面对房地产市场的波动，地方政府需要建立动态调整机制，根据市场变化及时调整收购价格。这不仅可以确保收购工作的顺利进行，也能避免政府因市场价格波动而承担过大的财政压力。例如，成都通过建立动态监测评估体系，实现供需平衡和结构优化，为定价提供了有力支撑。
三是透明公开，增强公信力。
定价过程的透明公开是增强政府公信力的重要一环。地方政府在收购过程中应公开收购标准、评估方法、收购价格等信息，接受社会监督。这不仅可以减少争议和纠纷，也能提升政府工作的透明度和公信力。
总的来说，笔者认为，地方政府收购商品房用作保障房或安置房是一项具有创新性和前瞻性的举措。在定价问题上，各地普遍也在强调要采取参考市场价格、建立动态调整机制、透明公开等做法，以确保收购工作的顺利进行和市场的平稳健康发展。未来，随着房地产市场的进一步调整和完善，地方政府在住房保障领域的探索将不断深入，为居民提供更加优质、高效的住房保障服务。
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